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實務見解蒐整

承攬關係報酬與法定抵押權

2023-12-23

承攬關係報酬與法定抵押權 一、爭點意旨：
承攬人所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕時，承攬人針對承攬關係之報酬金額，對於其工作所附之定作人之不動產，可以請求定作人為抵押權之登記，此即為法定抵押權。但是，如果已經完成而未辦理建物所有權第一次登記之建築物，其實與原本預為抵押權登記所擬興建的建築物不符時，或者所有權人是否為原定作人也有爭執之時，承攬人若欲實施抵押權，仍應由承攬人負證明之責。

二、相關法規：

民法第513條
承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記。
前項請求，承攬人於開始工作前亦得為之。
前二項之抵押權登記，如承攬契約已經公證者，承攬人得單獨申請之。
第一項及第二項就修繕報酬所登記之抵押權，於工作物因修繕所增加之價值限度內，優先於成立在先之抵押權。

非訟事件法第73條
法定抵押權人或未經登記之擔保物權人聲請拍賣擔保物事件，如債務人就擔保物權所擔保債權之發生或其範圍有爭執時，法院僅得就無爭執部分裁定准許拍賣之。
法院於裁定前，應使債務人有陳述意見之機會。

三、實務見解：
最高法院106年度台抗字第17號民事裁定：
按承攬之工作為新建建築物，承攬人得就承攬關係報酬額，對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記。此項請求，承攬人於開始工作前亦得為之。觀諸民法第五百十三條第一、二項規定可明。依此所為「預為抵押權」之登記，僅係「預先」「暫時」性登記，與就已登記之不動產設定抵押權登記，尚屬有間。其抵押權之行使，仍以將來完成之不動產係由承攬人基於承攬關係所施作，且屬定作人所有為限，承攬人始得就承攬關係報酬額對之取償。若已完成而未辦理建物所有權第一次登記之建築物與其預為抵押權登記所擬興建之建築物不符，所有權人是否為原定作人亦有爭執時，參照非訟事件法第七十三條規定，承攬人若欲實施抵押權，仍應由其負證明之責。且按抵押權人因實行抵押權聲請法院裁定許可拍賣抵押物，本應列抵押物之現在所有人為相對人，取得執行名義，始得對之聲請強制執行拍賣抵押物。本件再抗告人以船井公司為執行名義之相對人，聲請就系爭地上層建物強制執行，依查封筆錄及前鎮地政事務所函之記載，系爭地上層建物與預為抵押權登記所擬興建之建築物確有不符；由建造執照、使用執照及前鎮地政事務所函觀之，系爭地上層建物之興建，係華新公司將建造執照起造人由船井公司變更自己後所完成，再抗告人亦不否認係由華新公司接手興建地上層建物等情（見執行卷㈠影本五六頁陳述意見狀），執行法院因認華新公司方為系爭地上層建物之所有權人，該公司既非該拍賣抵押物裁定效力之繼受人，即不得對之強制執行，乃裁定駁回再抗告人就系爭地上層建物部分之聲請，並無違誤。