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公寓大廈管理條例案件_關於大樓車位相關爭議(三) 不合理之停車位管理費與清潔費用與公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照公寓大廈之約定專用問題。

2023-12-17

關於大樓車位相關爭議三 一、大樓車位種類：
   依據建築技術規則建築設計施工篇可以區分為下列幾種：
(一)法定車位：沒有獨立權狀，以大公或小公方式作登記，跟著房屋買賣而移轉。根據內政部建築技術規則第59條，依照你建物總樓地板面積的多寡，來決定設置
《注意》
1.登記大公，代表停車位的產權與使用權全體住戶共有，通常會以抽籤或輪流使用方式協商使用。登記小公，則是特定住戶擁有使用權。法定車位屬於有產權但沒有獨立權狀的車位。


2.不能與主建物拆開出售，但可以透過「分管協議」、「區分所有權人會議」約定給特定區分所有權人專用，單獨轉售給同大樓住戶。
(二)增設車位：依法自行設置，有獨立權狀，可登記為專有部份，可以單獨買賣。
(三)獎勵車位：依增設停車空間鼓勵要點設置，有獨立權狀，可登記為專有部份，可以單獨買賣。
《注意》
獎勵車位原無所有權人及營業與否之限制，但內政部營建署100年6月30日發布修正建築技術規則建築設計施工編第59條之2以後，獎勵車位乃於101年底停止適用。但在100年7月至101年底申請建照所設獎勵車位，各縣市政府多訂定必須要申請營業登記、單獨樓層與出入口、建築外要有明顯停車場標示、收費價格標準也要與周圍停車場接近等嚴格限制。若要購買此段期間獎勵車位，需確認清楚。
二、爭議(一)－不合理之停車位管理費與清潔費用：
原則：是否有規約依據，規約是否違反平等原則或因權利濫用而無效。
１．最高法院109年度台上字第1025號民事判決：
「區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效。……，則系爭社區原訂之管理費收取標準，大樓區住戶之分擔比例已逾透天店面區住戶之4倍，相差懸殊，倘無合理之區別理由，似難遽認區分所有權人會議不得另以決議為相當之調整。原審僅以系爭社區依原有管理費收取標準尚足以支應社區所需開銷，即認系爭決議調整透天店面區住戶之管理費負擔比例不具正當性及必要性，未免速斷。……而系爭社區透天店面區住戶與大樓區住戶對於管理費之合理分擔比例為何？攸關系爭決議調整透天店面區住戶原有之管理費負擔標準是否具備合理及相當性，係屬重要之防禦方法。乃原審就上開抗辯恝置不理，未說明所憑證據及心證之所由得……，系爭決議所為調整不具正當性等情，自有理由不備之違誤。」
２．臺灣高等法院110年度上易字第1087號民事判決：
「區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標準，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，固難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，惟其分擔標準之設定仍應具備客觀上合理相當之理由，符合公平原則，且不得以損害少數區分所有權人為主要目的，始不悖離『按應有部分比例分擔』之原則，否則有違誠信原則。又是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，應從大廈全體住戶因該決議所能取得之利益，與該少數區分所有權人因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘區分所有權人決議或規約之權利行使，造成少數區分所有權人所受之損失遠大於住戶全體所受利益，堪認超過區分所有權人所應忍受之限度時，非不得視為以損害他人為主要目的，而有權利濫用之情事（最高法院109年度台上字第1025號、97年度台上字第2347號判決意旨參照）。……(五)據上，上訴人前開主張無從認定有另收取電梯管理費之正當且必要之事由，亦無從認定該均一標準為合宜之計費標準；系爭決議違反管理條例第10條第2項、民法第148條規定，應屬無效，堪以認定。」
三、公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照公寓大廈之約定專用問題：
    最高法院105年度台上字第1443號民事判決：
  「按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，關於公寓大廈共用部分，所約定專用有違法令使用限制之規定者，依同條例第五十五條第二項規定，並不受第七條不得為約定之限制。查系爭社區之建物於八十年十月間取得建照執照，係屬公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，關於系爭停車位之專用約定，原審認無公寓大廈管理條例第七條不得為約定專用部分之限制，並無不當。又系爭停車位中，雖非全部由建商威固公司依建築法規劃所設置，而有建築法第七十三條第二項規定之變更使用建築物之情形，僅係主管建築機關就違規設置停車位部分，得依同法第九十一條第一項第一款規定，對於建築物所有權人、使用人為科處罰鍰、限期改善等行政處分而已，不得謂系爭社區之區分所有權人間就地下一樓防空避難室兼停車場之約定專用，係違背強制或禁止規定及背於公共秩序，而有民法第七十一條、第七十二條規定之無效情事。」
四、參考法規：
公寓大廈管理條例第5條：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」
公寓大廈管理條例第6條：「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。五、其他法令或規約規定事項。前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」
公寓大廈管理條例第9條：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」
公寓大廈管理條例第15條：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」
公寓大廈管理條例第22條：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。」
公寓大廈管理條例第47條：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：一、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務者。二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。」