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公寓大廈管理條例案件_關於大樓車位相關爭議(二) 任意使用車位暨限制特定住戶使用電梯直達地下室車位之規約效力：

2023-12-17

關於大樓車位相關爭議二 一、大樓車位種類：
    依據建築技術規則建築設計施工篇可以區分為下列幾種：
(一)法定車位：沒有獨立權狀，以大公或小公方式作登記，跟著房屋買賣而移轉。根據內政部建築技術規則第59條，依照你建物總樓地板面積的多寡，來決定設置
《注意》
1.登記大公，代表停車位的產權與使用權全體住戶共有，通常會以抽籤或輪流使用方式協商使用。登記小公，則是特定住戶擁有使用權。法定車位屬於有產權但沒有獨立權狀的車位。


2.不能與主建物拆開出售，但可以透過「分管協議」、「區分所有權人會議」約定給特定區分所有權人專用，單獨轉售給同大樓住戶。
(二)增設車位：依法自行設置，有獨立權狀，可登記為專有部份，可以單獨買賣。
(三)獎勵車位：依增設停車空間鼓勵要點設置，有獨立權狀，可登記為專有部份，可以單獨買賣。
《注意》
獎勵車位原無所有權人及營業與否之限制，但內政部營建署100年6月30日發布修正建築技術規則建築設計施工編第59條之2以後，獎勵車位乃於101年底停止適用。但在100年7月至101年底申請建照所設獎勵車位，各縣市政府多訂定必須要申請營業登記、單獨樓層與出入口、建築外要有明顯停車場標示、收費價格標準也要與周圍停車場接近等嚴格限制。若要購買此段期間獎勵車位，需確認清楚。
二、爭議(一)－任意使用車位(一位二停、堆放雜物)：
原則：應透過社區規約或區分所有權人會議授權管理委員會決議管理。
１．臺灣桃園地方法院 109 年度訴字第 833 號民事判決：
「系爭社區對於區分所有權人所取得之約定專用停車位之使用，於規定中本無直接特別使用上限制，而係將該限制及管理之權利交由管理委員會加以訂立管理辦法，故原告主張就系爭停車位有獨立完全不受限制之使用權利，即有所誤。而區分所有權人會議乃系爭社區之最高意思機關，其既可透過系爭社區規約之訂定，將約定專用停車位之管理交由管理委員會訂立辦法，自亦可直接先將車位使用車種、使用輛數等重大原則事項，透過修改規約之方式加以約定。是系爭會議議案二將修正前規約第4條第6款之約定：「…區分所有權人之約定專用車位，除應依使用執照所載為汽車停放用途外，不得置放汽車或機車以外之雜物或工具」之約定內容，於系爭會議中修改變更為「區分所有權人之約定專用車位，除應依使用執照所載為一輛四輪汽車或一輛黃／紅牌之兩輪重型機車停放用途外，不得置放雜物或工具」之內容，並通過系爭決議，並無明顯侵害約定停車位所有權人獨立使用車位之權利。」
２．臺灣臺北地方法院 111 年度訴字第 492 號民事判決：
「按民法第765條規定，所有人於法令限制範圍內，得自由使用、收益、處分所有物，並排除他人干涉，是所有人對其所有物之使用、收益、處分，並非全無限制，而依同條例第9條第2項或第15條第1項規定，無論是共有部分或專有部分、約定專用部分，住戶均應依設置目的、用途及通常使用方法為之，並得參酌規約定之。此為同條例對共有部分、專有部分或約定專用部分之使用，可得之合理解釋。被告對系爭停車位有分別共有權利，無論系爭停車位屬性如何，被告對系爭停車位之使用均應符合設置目的、用途，依合理之通常使用方法為之，並得參酌規約而為合理詮釋。查，原告主張被告於系爭停車位格內堆置雜物，雖經被告否認，惟原告已提出照片為證，且被告於本院辯論時亦稱其將物品暫時堆放系爭停車位格內，雖被告堆置於系爭停車位格內之雜物並非定著物，可隨時移除，但被告確有堆置雜物於系爭停車位格內之行為無疑。本院審酌系爭停車位於地下二樓，停車位之用途一般作停車之用，停車位之設置使用亦應供作停車之用，被告於系爭停車位格內堆放雜物，其行為已違反同條例上開規定，而民生日月大樓規約第13條第6項亦約定停車位僅供停放車輛使用，不得作其他用途使用，如堆放雜物，被告之行為確實違反同條例及規約對於系爭停車位之使用限制。」
三、爭議(二)－限制特定住戶使用電梯直達地下室車位之規約效力：
實務見解：高等法院認為規約違反憲法平等原則，應屬無效。最高法院則認為應再深入究明爭執規約效力之法律依據與論證基礎。
１．臺灣高等法院110年度上字第419號民事判決：
  「規約內容固得包含住戶對於共用部分使用之特別約定，然其內容仍不得違反公寓大廈管理條例規定。而昇降機乃為現代生活中住戶生活利用上不可或缺之共用部分，自不宜以住宅或商業用途之住戶分流為由，剝奪或限制其使用一般昇降機或緊急昇降機等共用部分，而往返其有專用停車位（含使用權）之地下層與同社區專有部分樓層之權利」、「系爭社區基於前述目的所為系爭規約內容之限制，顯係出於錯誤之認知，並含有以身心障礙、職業等為分類標準而為差別待遇之考量，自難認其所採取之手段與前述目的之達成具有合理之關聯。縱形式上一體適用於各商辦住戶，惟實際隱藏前述目的，且未考量各商辦用戶持有或所使用地下停車位數量之多寡需求有異，自難認其所為差別待遇之手段及目的為正當」、「系爭規約內容為差別之待遇，限制系爭樓層訪客不得由地下停車場進出，一律從000號1樓出入，即有違平等及比例原則，難認合於公序良俗及正當權利之行使，依民法第71條、第148條第1項之規定，應屬無效。則上訴人主張被上訴人將其持有之系爭磁扣，設定（限制）為僅能搭乘系爭A電梯通行地下3層至1層之狀態，已侵害其合理使用系爭A電梯之權利，另依侵權行為之法律關係，請求被上訴人應將該磁扣設定為得自地下3層搭乘系爭A電梯通行至地上5層之狀態，核屬有據」。
２．最高法院111年度台上字第893號民事判決：
  「規約為公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文。位於系爭大廈之系爭建物為臺北市政府所有，由管理機關捷運局出租予張富美，再轉租予被上訴人經營系爭診所，為原審認定之事實。而上訴人於事實審抗辯：系爭建物區分所有權人未爭執系爭規約之效力，捷運局並發函要求被上訴人遵守系爭規約等語，並提出捷運局110年4月26日函為證據（見原審卷319頁以下）。倘非虛妄，自應究明被上訴人得反於系爭建物區分所有權人之意思而爭執系爭規約效力之法律上依據，及其有何提起本件確認之訴之法律上利益。原審未查明審認，遽以前揭理由為上訴人不利之判決，亦有未合。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。原審未敘明上訴人因行使何權利及取得之利益為何，復未與被上訴人及國家社會因上訴人行使權利受有何損害，為比較衡量，遽謂系爭規約依民法第148條第1項規定，應屬無效，並有未洽。再民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，應就法律行為之內容、附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之」。
四、參考法規：
公寓大廈管理條例第5條：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」
公寓大廈管理條例第6條：「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。五、其他法令或規約規定事項。前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」
公寓大廈管理條例第9條：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」
公寓大廈管理條例第15條：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」
公寓大廈管理條例第22條：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。」
公寓大廈管理條例第47條：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：一、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務者。二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。」